Ønsker du å anlegge en ny brygge på fritidseiendommen din i dag, må det nok konstateres at det vil bli med drømmen. De nasjonale reglene om bygging i strandsonen er svært strenge, og områdene rundt Oslofjorden har ved Statlige planretningslinjer fått et spesielt fokus på å hindre nedbygging av kystområdene.
De fleste saker om nye brygger på Østlandet i dag omhandler eksisterende brygger som skal skiftes ut med en ny som følge av at tiden, is og værforhold har gjort den tidligere bryggen lite anvendelig. Mange bryggeeiere stifter også bekjentskap med den lokale bygningsmyndigheten i forbindelse med vedlikehold av bryggen. Plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav b oppstiller søknadsplikt for «vesentlig endring eller vesentlig reparasjon» av brygger. Da krever arbeidene normalt også dispensasjon. Grensen for søknadspliktig reparasjon og vedlikehold som ikke omfattes av søknadsplikt er ikke skarp, og kan i mange tilfeller praktiseres noe ulikt.
Færder kommune har retningslinjer knyttet til denne grensedragningen i de utfyllende bestemmelsene til kommuneplanens arealdel hvor følgende fremkommer:
Vedlikehold av eksisterende brygger er utskiftning av slitedeler som toppdekke og utsatte deler av bærekonstruksjonen. Utskifting av mer enn 50 prosent av bærekonstruksjoner faller ikke inn under vedlikehold, og må omsøkes og godkjennes.
I Sandefjord kommune har de gitt enkelte føringer på sin hjemmeside:
Kun ordinært vedlikehold av eksisterende godkjente brygger er unntatt søknadsplikt. Reparasjon som omfatter mindre enn 50 % av den totale bryggen kan være unntatt søknadsplikt. Skifte av materialvalg eller endring av utforming vil i de fleste tilfeller utløse søknadsplikt.
Det er derfor viktig å søke veiledning i den kommunen der vedlikehold skal utføres, og å sørge for å få denne veiledningen skriftlig fra kommunen før man setter i gang med vedlikehold.
I det følgende skal vi konsentrere oss om de tilfellene der en eksisterende brygge skal skiftes ut eller repareres og der dette arbeidet er både søknadspliktig og avhengig av dispensasjon (-er). I praksis vil kommunene oppfatte dispensasjonsvilkårene som oppfylt dersom det er tale om reparasjon eller riving/gjenoppføring av en eksisterende og lovlig brygge. Arbeidene må ikke føre til at bryggen blir større enn tidligere.
En helt klar forutsetning er at den eksisterende bryggen er lovlig oppført. Mange hytteeiere kan ha blitt overrasket over at kommunen går flere tiår tilbake i tid for å finne ut av om eksisterende brygge er lovlig etablert, dersom tiltakshaver/bryggens eier ikke har en byggetillatelse å vise frem.
Kommunens arkiver kan være mangelfulle, slik at det ikke gjenfinnes noen byggetillatelse i byggesaksarkivet. Eiendommer kan også ha skiftet eier opptil flere ganger, slik at ny eier ikke har noen skriftlig byggetillatelse for bryggen i eget arkiv.
Dersom bryggens eier ikke kan oppdrive noen byggetillatelse, vil spørsmålet om bryggen er lovlig bli et aktuelt tema i byggesaken. Kommunen kan også oppdage bryggen i forbindelse med ulovlighetsoppfølging, uten at man selv har vært i kontakt med bygningsmyndighetene.
Det er to klare tommelfingerregler:
- Er bryggen etablert før 1965 anses den å være lovlig oppført uten skriftlig tillatelse. I 1965 kom den midlertidige strandloven, og Norge fikk også en landsomfattende bygningslov.
- Er bryggen oppført etter 1985 og det ikke kan påvises noen skriftlig tillatelse, er den i strid med plan- og bygningsregelverket og blir således ansett som «ulovlig».
I perioden mellom 1965 og 1985 er bildet mer komplisert. Dette fordi det var usikkerhet i mange kommuner knyttet til behandling av brygger. Det var i utgangspunktet ikke krav om byggetillatelse, men om melding til kommunen, og saksbehandlingen knyttet til slike meldinger var nok ulikt praktisert. Det er mange som melder om at de har fått muntlige tillatelser i denne perioden. Brygger var i mange tilfeller unntatt fra strandplanloven fra 1971 som erstattet midlertidig strandlov fra 1965. Brygger var derfor ikke nødvendigvis avhengig av dispensasjon i perioden mellom 1965 og 1985, noe som nok har påvirket saksbehandlingen av brygger i kommunene.
Dersom det kan påvises at den eksisterende bryggen ble oppført før 1985 (ved flyfoto e.l.), vil det være grunn til å gjøre en mer inngående analyse av rettstilstanden og eventuell behandlingsmåte i den aktuelle kommunen på tidspunktet for oppføringen. Kan man dokumentere kontakt med kommunen om bryggen før oppføring, og aller helst en skriftlig melding til kommunen i denne perioden, så vil dette normalt godtas som dokumentasjon for at bryggen er lovlig etablert. Men dette kan avhenge fra kommune til kommune.
Dersom bryggen er ulovlig, vil dette medføre at kommunen kan kreve den fjernet. Først er det imidlertid forvaltningspraksis at man kan få søke om bryggen i ettertid. Den blir da behandlet som om den ikke var på stedet, og det er dagens strenge regler i strandsonen som legges til grunn. Det betyr at det er lite sannsynlig å få godkjent bryggen etter dispensasjon fra byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 1-8, eventuelt etter byggegrense, bestemmelser eller arealformål i kommuneplanens arealdel. En brygge som kan ha ligget på eiendommen i over 35 år, kan altså pålegges fjernet av kommunen.
Artikkelen er også publisert på hytteavisa.no, og vi anbefaler å besøke denne hjemmesiden også.