Har du spørsmål om tomtefeste?

av partner/advokat Andreas Jensen Hofstad

Tomtefeste er et særnorsk fenomen. Mange som skal kjøpe hytte tør ikke kjøpe hytte på festet grunn, fordi det så ofte oppstår konflikter om blant annet festeavgiften. Også mange grunneiere som driver med bortfeste opplever det som vanskelig å forholde seg til reglene. Derfor diskuteres det fra tid til annen i media om instituttet bør avskaffes i sin helhet. Konseptet har som utgangspunkt en sosial profil, ved at de som ikke hadde egen grunn – eller hadde råd til å kjøpe det – skulle kunne skaffe tomt til hus og hytte likevel.

Det har i mange år vært flere ulike rettslige problemstillinger knyttet til tomtefeste som har vært prøvd i domstolene. Sakene har versert i rettsapparatet både i Norge og i menneskerettsdomstolen, og Høyesterett har avsagt flere avgjørelser. Noen avklaringer har vi fått, men det gjenstår fortsatt en del uklarheter.

Et tema som har blitt mer relevant og som stadig påberopes også i tomtefestesakene er den europeiske menneskerettskonvensjonen. Grunneiervernet, som står i motstrid til det sosiale hensynet som begrunner tomtefesteinstituttet. Har den norske staten gått for langt i å verne de sosiale hensynene på bekostning av grunneiere? Retten til eiendom og avkastning av denne er en rett som er gitt status som menneskerettighet, i en tilleggsprotokoll til menneskerettskonvensjonen.

Engangsløft

Et eksempel på rettslig avklaring gjelder det såkalte engangsløftet. Regelen kom ved innføring av ny tomtefestelov, og var ment å skape en balanse mellom festers og grunneiers interesser. Regelen sier etter sin ordlyd at grunneier «ved første regulering» etter 2002 kan foreta et engangsløft av avgiften dersom det er avtalemessig grunnlag for det, men bare opp til et maksbeløp. Maksbeløpet var i 2020 på kr. 12.842,- per mål.

Domstolene har imidlertid slått fast at «ved første regulering» ikke betyr nettopp det. Tvert imot skal denne regelen forstås slik at det kan gjøres et engangsløft én gang, uavhengig av om det er gjort KPI-reguleringer etter år 2002. Likevel bare hvis det er tvilløst avtalt en rett til noe annet enn KPI-regulering. Forvirrende?

Tvilløst-kravet

Dette leder over til eksempelet om hva som foreløpig ikke er helt avklart. I forbindelse med justering av festeavgiften oppstår ofte spørsmålet – er det rettslig adgang for grunneieren til å regulere festeavgiften på noen annen måte enn i henhold til pengeverdien, det vil si endringer i konsumprisindeksen? Tomtefestelovens hovedregel er indeks-regulering, men det er adgang til noe annet hvis det er tvilløst avtalt.

Begrepet tvilløst har vært gjenstand for mange rettsprosesser de siste årene, og har tradisjonelt vært tolket strengt. Det vil si, grunneieren har hatt en streng bevisbyrde for å sannsynliggjøre at det var avtalt noe annet enn KPI-regulering. For festerne har dette vært en fordel, de har vært vernet mot de fleste forsøk på å øke festeavgiften opp til det som for grunneierne representerer en rimelig avkastning av tomteverdien.

De senere årene har det i flere rettsavgjørelser vært påberopt at den strenge fortolkningen av tvilløst-kravet utgjør et urettmessig inngrep i grunneiers rettigheter etter EMK (den europeiske menneskerettskonvensjonen). For eksempel hvor det langt tilbake i tid er inngått avtaler om regulering etter gjeldende rett, som etter eldre rettstilstand var at avgiften skulle reguleres i henhold til tomteverdi og en rimelig rente. Den nye hovedregelen om KPI-regulering ble gitt tilbakevirkende kraft også på eldre avtaler, og grunneiers eneste mulighet til å forholde seg til den gamle rettstilstanden var dersom man uttrykkelig hadde beskrevet i avtalen hvilken rettsregel som sto i loven den gangen. Dette verner festeren mot en prisøkning i samsvar med økning i tomteverdi, men kan virke urimelig strengt overfor grunneieren. Særlig for de grunneierne som i eldre tider inngikk avtaler i samsvar med gjeldende lov, i den tro at dette skulle sikre både daværende grunneiere og fremtidige generasjoner.

Selv om temaet har vært til behandling i rettsapparatet flere ganger er det stor usikkerhet om hvor grensene går mellom vern av henholdsvis grunneiers og festers interesser. I skrivende stund er status – som i så mange tilfeller – at det «kommer an på». Det må vurderes konkret for hver enkelt tomt om indeksregulering medfører et uforholdsmessig inngrep i grunneiers rettigheter. Se for deg en flott eiendom ved sjøen, hvor tomteverdi alene utgjør over en million kroner, men hvor festeavgiften utgjør noen hundrelapper eller et par tusen kroner i året. I en slik situasjon er det lett å se at festeren kommer godt ut av det. Hvis forholdene ligger til rette for det vil det kanskje være mulig for grunneier å øke avgiften i en slik sak. Ofte er det ikke så enkelt, og mange saker ligger et sted i gråsonen hvor det er uklart hvilke interesser som vil seire.

Har du som grunneier eller fester spørsmål tilknyttet de overnevnte problemstillinger, anbefaler vi at du tar kontakt med oss, slik at dine spørsmål kan bli grundig vurdert og besvart.

Som grunneier vil det typisk være spørsmål om hva som kan gjøres når festekontraktene er i ferd med å løpe ut eller hvilke reguleringsmuligheter man har utover KPI-regulering.

For de som er på boligjakt, er det viktig å skaffe seg kunnskap om hva de juridiske konsekvensene er ved å kjøpe hus eller hytte på festet grunn.

Ta kontakt med HBL Advokatfirma for å få dine spørsmål om tomtefeste besvart.